樓市真假漲：中國住房已告別短缺 漲價多為心理戰(zhàn)

　　“房價真的漲了嗎？”3·30新政之后，這個問題已經(jīng)取代了“是否該買房”，成為購房者最關心的問題。

　　“我們的優(yōu)惠就要取消了”“我們下期就要漲價了”“我們已經(jīng)漲價了”“有項目又出現(xiàn)連夜排隊買房的盛況了”……經(jīng)歷過2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之后，這些信息無疑讓部分購房者開始慌神。那么，房地產(chǎn)市場到底是怎樣的呢？房企到底有沒有漲價呢？本刊深入多個項目進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分項目確實取消了原有的優(yōu)惠，也有一些優(yōu)質(zhì)項目存在價格上漲的動力，但在北京庫存高企的背景下，房企非常謹慎，更多項目所謂的漲價多是催促入市的慣用營銷手段。

　　□調(diào)查

　　1 取消優(yōu)惠

　　在一番比較之后，王小姐看上了位于大興天宮院區(qū)域的一住宅項目，不過，上周末她到該項目售樓處咨詢時發(fā)現(xiàn)，自己看上的戶型已經(jīng)不能享受購房優(yōu)惠。

　　王小姐告訴記者，目前該項目在售的是1單元，購房可享受3萬元抵5萬元優(yōu)惠活動，但是1單元的房源已經(jīng)所剩不多，沒有她想要的戶型，而即將推出的2單元，已經(jīng)不能享受3萬元抵5萬元的優(yōu)惠。“要么選擇不喜歡的戶型，要么選擇購房優(yōu)惠，二者只能選其一”，一番糾結(jié)之后，王小姐最后還是選擇放棄優(yōu)惠，預定了2單元一套喜歡的戶型。

　　位于順義區(qū)某在售住宅項目也同樣將在近期取消購房優(yōu)惠。“您要買的話建議您盡快購買，由于所剩房源不多，我們的優(yōu)惠活動隨時都會取消”。該項目銷售人員這樣告訴記者。

　　據(jù)了解，目前該樓盤正在銷售的是小高層產(chǎn)品，主力戶型為85平方米兩居和118平方米三居，購房享受6萬抵10萬元的優(yōu)惠。不過由于目前這種高層產(chǎn)品的房源已經(jīng)所剩不多，因此優(yōu)惠活動隨時都有可能取消。據(jù)上述銷售人員介紹，在高層銷售全部售罄之后，項目將推出別墅產(chǎn)品，屆時將不再推購房優(yōu)惠。

　　2 直接提價

　　位于馬駒橋的合生創(chuàng)展悅上城即將于本周末開盤。此前，該項目宣布為此次銷售的128套房源提供2000萬的購房優(yōu)惠，單套房源折合優(yōu)惠近20萬，并在開盤后全面取消優(yōu)惠，上調(diào)價格3-5個百分點。

　　對于目前蓄客情況，該項目負責人向京華時報記者表示，“本來除了2000萬的優(yōu)惠外，對正式開盤還準備了折扣，但目前蓄客情況比預期超了30%左右，開盤的價格不會做折讓，因為從排卡客戶的三輪摸底看這些客戶的購買意向都比較強烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達到吻合。”

　　據(jù)悉，同屬合生創(chuàng)展旗下的位于通州的合生濱江帝景，已經(jīng)開始漲價。

　　4月11日，記者從該項目銷售人員獲悉，目前該項目主要銷售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的戶型選擇尚多，但99平方米的戶型所剩不多，而且價格也有變化，上個月還有230萬元一套的房子，但現(xiàn)在可選擇的房源價格已經(jīng)在240萬-250萬元之間。該銷售人員并不認為這是漲價，“現(xiàn)在都一房一價，不過是低價的房子賣完了而已”。

　　“按照市場規(guī)律，一般股市上漲后的3到4個月是房價上漲的時間節(jié)點，如果從3月份股市進入上漲通道算起，今年年中將是房價上漲的關鍵期。”某大型房企項目負責人向記者表示。

　　3 再現(xiàn)通宵排隊

　　據(jù)媒體報道，2015年4月9日，“3·30樓市新政”推出第10天，燕郊一樓盤出現(xiàn)購房人凌晨5點排隊買房的現(xiàn)象，而此時距離該項目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時間。

　　報道援引項目銷售人員話稱，該項目二期定于4月11日排卡，預計6月開盤，房源在4000套左右，戶型以47-126平方米的一至三居為主，均價在11500-12500元/平方米，較上期開盤（2014年12月6日）時上漲1000元/平方米。該項目負責人表示，項目的火爆程度超出了預估，出現(xiàn)了提前50個小時排隊的現(xiàn)象，比一期的購買熱情還要高。據(jù)他分析，銷售的火爆主要是由于該項目地理位置好，再加上新政對房地產(chǎn)的利好也帶動了購房人的熱情。該負責人表示，項目開盤的實際價格會根據(jù)市場情況而定，反應好的話可能還會漲價。

　　4 二手房業(yè)主頻頻提價

　　對于定價更為靈活的二手房業(yè)主來說，每一次政策利好都能激起漲價的沖動，近期記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一部分業(yè)主確實提高了掛牌價，但是遺憾的是，市場并沒有接受。

　　“跟客戶說好了250萬，結(jié)果我們帶過去找業(yè)主的時候，業(yè)主非要加5萬塊錢，我客戶不答應，最終沒成。”對于自己失去的一單生意，經(jīng)紀人小王（化名）表示比較無奈。

　　“最近接到不少客戶的提價通知，提價幅度也不大，2%-5%之間不等”，經(jīng)紀人小胡告訴記者，“我也知道業(yè)主為什么提價，都覺得新政出來后市場好了，按原來的價格賣就虧了，想多賣點。但是實際上，從目前的成交看，除了極個別的房源，一提價就賣不掉了，畢竟跟提價的業(yè)主比，更多的業(yè)主比較現(xiàn)實，而且現(xiàn)在五改二后，房源明顯增多了。”

　　據(jù)小王介紹，他們門店最近的成交量不錯，上周日一天一個門店成交了3套房。“這些房源的價格相對來說就是市場價格，沒有隨意加價的?，F(xiàn)在這市場，隨意加價的話只能先剩下，等其他房源先賣掉。”

　　隨著營業(yè)稅的調(diào)整，市場上的房源量大幅上漲，“我們門店之前的房源量保持在300套左右，現(xiàn)在在500套左右，客源量上來了，房源量也上來了，如果抬價的話，市場可以選擇不接受。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲也表示，“免征營業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現(xiàn)個別業(yè)主漲價現(xiàn)象，但客戶對此的認可度不高，成交房源仍以報價相對合理的房源為主，只是議價空間較政策前有所收窄。”

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，3·30新政出臺已半月，從近期的市場表現(xiàn)看，成交量上升幅度較為明顯，大部分地區(qū)成交均價較為穩(wěn)定，個別地區(qū)價格有小幅上漲，漲幅基本保持在5%以內(nèi)。新政后客戶、業(yè)主入市積極性提高，房客源量持續(xù)處于相對高位水平。

　　“本輪市場成交改善很大程度上是由市場預期引起的，雙方入市增加，進而成交量增加。但由于目前換房客戶仍然占大多數(shù)，買賣雙方均較為理性，因此價格增長呈現(xiàn)出相對緩和的趨勢，總體較為穩(wěn)定。”李巧玲說。

　　5 推特價房攬客

　　與部分樓盤謀求漲價不同，更多的樓盤在大力推出特價房攬客。

　　“緊急通知：特大好消息，K2玉蘭灣推出一批開發(fā)商保留的房源，單價在2.67萬到2.72萬，一居總價182萬到186萬，兩居在22萬到254萬，三居350萬到370萬，四居420萬到450萬。機會難得。”

　　近日，記者多次收到推特價房源的電話和短信，均稱開發(fā)商推出了一部分特價房，這部分房源的價格往往低于其他房源。上述項目的銷售人員告訴記者，正常的售價是2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米左右，“我們小戶型就推出了40套特價房源，你要考慮就趕緊定，特價房源沒了就是正常的價格了。”

　　據(jù)記者了解，通州另外一個項目也推出了多套特價房，多為低層房源，特價房源比正常房源的單價每平米低了1000元左右。“我們特價房源本來就沒推出很多，基本已經(jīng)賣完了，以后就是正常售價的房子。”

　　另外，位于南四環(huán)的國韻村項目負責人也告訴記者，目前項目正處于新一輪的蓄客排卡期，不但沒有打算漲價的意圖，而且還將推出定向團購房源，精裝準現(xiàn)房的價格在3.3萬元/平方米左右，這個價格是目前四環(huán)區(qū)域最具優(yōu)勢的項目。據(jù)悉，國韻村項目從春節(jié)就開始就進入了熱銷期，從大年三十到初六銷售了30多套房子，銷售金額過億，從春節(jié)到3月底銷售超過了100套，總金額超過了4億元，“我們預計將是整個四環(huán)的銷冠。我們有信心在年底爭做北京的銷冠。”國韻村負責人表示。

　　不僅北京如此，自新政落地之后，多地均出現(xiàn)了房企推特價房攬客的情況。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)佛山公司的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅4月4日、5日兩天，招商公園1872、康格斯花園、萬科水晶城等5個項目，都推出了特價房攬客。其中，康格斯花園推出的特價房，在原總價基礎上，最高優(yōu)惠幅度達到9萬元；而萬科水晶城推出的精裝修90平米的特價單位，總價88萬元發(fā)售，均價比這一項目前期每平米一萬元出頭的售價低了不少。

　　6 “限時”不漲價

　　與一些項目明確釋放漲價信號相比，更多的房企與項目打起時間牌，通過“限時優(yōu)惠”、“限時不漲價”等方式，促使猶豫群體加速買房。

　　“限時不漲價，不出手后悔莫及！”“每平米2.2萬，自由不限購，限時一周。”在樓市新政出臺之后，類似的宣傳語成為北京不少項目宣傳口號。

　　“限時不漲價”最響亮的要數(shù)萬科，3·30新政夜間來襲后，北京萬科迅速改變對策，率先發(fā)起零點搶房行動，在京9盤聯(lián)合承諾不漲價不打烊，瘋狂24小時，引來沈陽、濟南、天津、太原等區(qū)域公司的響應。北京萬科9盤聯(lián)動24小時吸引了165組客戶到訪，銷售總額達到1.56億元。

　　相比限時不漲價，更多的項目打出“限時優(yōu)惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個新盤密集區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政出臺之后，在特定期限推優(yōu)惠房源，已經(jīng)成為不少企業(yè)的通行做法。

　　不過，相較于廣告語中營造的“限時”強勢氛圍，項目實際情況卻要積極得多，在南五環(huán)某新盤扎堆區(qū)域，銷售員小王在主干道路口向進出的車輛不停發(fā)放印有“限時優(yōu)惠”的廣告單。據(jù)小王介紹，這幾天不停撥打潛在客戶電話，積極介紹新政，向客戶推銷房源。“現(xiàn)在購房者的心態(tài)很平穩(wěn)，對于新政的出臺雖有反應，但出手會很理性。”小王說。

　　□分析

　　平價走量快速去化占主流

　　記者調(diào)查已經(jīng)清晰地顯示，目前確有提價現(xiàn)象，但并非主流，而且，從二手房市場看，已經(jīng)出現(xiàn)了提價就賣不掉的明顯趨勢。

　　亞豪機構(gòu)發(fā)布的最新報告也顯示了同樣的結(jié)果。

　　截至4月14日，3·30新政頒布已整半月，這期間關于樓市漲價的消息甚囂塵上。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項目當中，除領秀慧谷之外，其他49個項目均有連續(xù)成交，與3月相比，新政后成交均價出現(xiàn)下滑的項目有23個，均價上漲的項目有26個。但是在這其中，漲跌幅在5%以內(nèi)的高達43個，漲幅超過5%的僅有6個，而下跌幅度超過5%的則未出現(xiàn)。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，由于目前“一房一價”因素的影響，月度成交均價漲跌幅度在5%以內(nèi)即可認定為走勢平穩(wěn)。由此可以看出，新政之后半個月大部分在售項目以“平價走量”為主，價格走勢較為平穩(wěn)，大幅漲價的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)。

　　此外，對目前的“漲價”信息，還需要仔細分析。日前，來自某機構(gòu)統(tǒng)計顯示，一季度北京高端商品住宅平均成交價格為每平方米71612.36元，環(huán)比上漲22.88%。但這屬于結(jié)構(gòu)性上漲，因為受到年初迎來萬柳書院等地理位置及品質(zhì)俱佳的頂級豪宅入市的影響，拉高了高端住宅的成交價格，并不能證明高端住宅出現(xiàn)了價格上漲。

　　任啟鑫認為，房價依然能持穩(wěn)原因主要在于兩個方面。一是市場庫存的制約。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高達83337套，雖然相比2014年底的歷史峰值已出現(xiàn)下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前開發(fā)商多選擇借助政策“東風”快速去化，一旦追求漲價來提高利潤，反而可能在現(xiàn)階段損失意向購房客戶，影響銷量。二是主力購房客群的構(gòu)成發(fā)生變化所致。3·30新政進一步降低了二套房首付以及營業(yè)稅的減免范圍，其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付，來促進改善型置業(yè)客群的換房升級，從而提振包括二手房及新房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場的成交活躍度。但是，改善型客群的購房需求并不急迫，雖然3·30新政后，各個項目看房客戶量驟增，但簽約量并未因此大幅增加，項目間的銷售競爭仍然很激烈，為了積聚購房需求，開發(fā)商只得保持價格平穩(wěn)。

　　本刊記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在政策利好的刺激下，不管是新房市場還是二手房市場，房價均有上漲的動力，有部分項目已經(jīng)取消了優(yōu)惠措施，但也有項目在此時選擇推特價房攬客。值得注意的是，更多的項目在用限時漲價、取消優(yōu)惠、排隊托市等等營銷手段催促購房者入市。此時的樓市，如同每一次利好政策落地后的情形一樣，真真假假，亂象叢生。

　　需要提醒購房者的是，樓市的環(huán)境在不斷變化，在目前樓市庫存的重壓之下，多數(shù)項目的漲價尚不能形成事實。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認為，在需求升溫帶動下，賣方欲調(diào)高價格的傾向非常明顯。近年來，隨著地價、配建保障房、自住房面積上漲，房企項目銷售利潤受到擠壓，在市場進入上行階段后，難以避免出現(xiàn)漲價傾向。但是，新房市場的庫存問題依然比較突出，這是抑制新房價格過快上漲的主要因素，短期內(nèi)預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩(wěn)的價格。

　　□專家觀點

　　>>知名財經(jīng)評論員 馬光遠

　　中國住房已經(jīng)告別短缺

　　中國經(jīng)濟本質(zhì)上是房地產(chǎn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)對拉動中國經(jīng)濟發(fā)展，促進和改善民生發(fā)揮了十分重要的作用。出臺樓市政策，無非就證明了房地產(chǎn)的下行大趨勢，為了宏觀經(jīng)濟的求穩(wěn)，不得不出臺政策救市。還在期待房價暴漲？那是妄想！“救市政策”是陽光，但這是寒冬的陽光，而不是春暖花開時節(jié)的陽光，無論是地方政府，還是開發(fā)商，都應該認識到，中國住房已經(jīng)告別短缺，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。

　　住房供應過剩的城市，開發(fā)商和地方政府要放棄房價再次暴漲的幻想，利用政策的掩護，千方百計消化庫存。大城市、熱點城市、未來人口流入的城市，當下就是買房的時間窗口，購房者應該抓住政策的紅利。各界都應該清醒地意識到，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入到新的周期，必須用新的思維思考和判斷房地產(chǎn)的未來。

　　>>亞豪機構(gòu)市場總監(jiān) 郭毅

　　若房企逆勢漲價則可能流失客源

　　近期房地產(chǎn)政策暖風不斷，供需雙方的市場預期均開始有所回升，市場回暖的大趨勢已成定局。但是在這其中，政策導向依然是偏向剛需及改善型的自住需求為主，而對市場影響最大的“限購”政策仍未有松口，整體需求依然受到限制，再加上高庫存現(xiàn)實的制約，目前開發(fā)商多以平價走量為主，趁著政策風頭快速出貨回款，手握資金之后再行下一步?jīng)Q策。目前成交較好的項目多為平價甚至低價開盤，因此此輪市場回暖應是成交回暖先行，高庫存與需求受控使得市場并不能支撐這一階段的漲價，一旦房企逆市漲價，可能將造成客源流失而被競品項目吸收，導致項目銷售失去先機。

　　>>上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 嚴躍進

　　目前漲價多為“打心理戰(zhàn)”

　　3·30樓市新政后，價格策略會出現(xiàn)一個分化。若是對后續(xù)產(chǎn)品的市場營銷足夠有信心，那么此次漲價，反而能鞭策購房者積極入市。但若是產(chǎn)品的吸引力本身不大，那么盲目漲價則會導致客戶流失。從實際情況看，部分房企通過發(fā)布要漲價的小道消息，某種程度上會使得觀望的購房者加快入市節(jié)奏。從這個角度看，目前打心理戰(zhàn)的人為多，實際上還是有很多樓盤愿意給出優(yōu)惠。而從行業(yè)走勢看，房價上漲是大趨勢。若是天真地認為房價會跌，那么可能會貽誤最佳購房時期，實際上，最佳的購房時期已經(jīng)開始慢慢消失。（京華時報記者 桂瑰 邢飛 潘秀林）