當前，房地產(chǎn)市場面臨著巨大的去庫存壓力。為加快房地產(chǎn)去庫存，同時解決保障房供給面臨的一些現(xiàn)實困難，許多地方正在探索打通商品房與政策性住房通道，即政府不再建政策性住房，而是直接從開發(fā)商手中回購符合條件的商品房用作保障房。

    這種做法效果如何？經(jīng)濟日報調(diào)研組在河南蹲點調(diào)研房地產(chǎn)去庫存話題時，專門就回購商品房做保障房的話題進行了深入采訪。

    保障房處境有點尷尬

    在河南采訪時，不少開發(fā)商用“慘淡”來描述近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)的境況。特別是在2014年，大量的商品房賣不出去，給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。

    在房地產(chǎn)去庫存壓力加大的背景下，比商品房價格更低的經(jīng)濟適用房，也有不少樓盤處于空置狀態(tài)。

    濮陽市康居花園小區(qū)是2012年開工建設的經(jīng)濟適用房項目，項目總投資4.2億元，建成經(jīng)濟適用房2452套、建筑面積約18萬平方米；公租房200套、建筑面積1.35萬平方米。2014年9月起，政府進行了搖號配售。不過，群眾對此似乎并不“感冒”。

    濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說，一年多來，康居花園已經(jīng)進行了7輪配售選房，市政府還先后兩次放寬了申購條件，但目前仍有600多套房子無人問津。

    在宋洪斌看來，出現(xiàn)這樣的局面，關鍵在于這些房子的使用面積只有60多平方米，“小兩口住都有點擠，要是老人來幫忙帶孩子，根本住不下”。

    在河南省其他一些三四線城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的現(xiàn)象并不少見。

    禹州市一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，在三四線城市，經(jīng)濟適用房與商品房的價差不像北京、上海、廣州、深圳等一線城市那么明顯；一些商品房在去庫存中開展降價促銷或享受政府補貼，與經(jīng)濟適用房的價差還在進一步縮小。同時，商品房在地段、戶型、面積等方面選擇范圍較寬，而保障房選擇性小，還有“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”等限制。在諸多因素綜合影響下，許多人還是把目光投向了商品房。

    一位官員無奈地說，政策性住房建設的出發(fā)點是改善民生，幫助困難群體解決住房問題?？墒窃谌木€城市，政府投入了大量的人力、財力和物力，卻在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如預期的那樣買賬，有點“剃頭挑子一頭熱”的味道。

    國家審計署日前發(fā)布的審計結果公告顯示，有5個省市被查出已建成的5.75萬套保障性住房閑置。個別地區(qū)的保障房建成后，由于項目基礎設施不完善達不到入住條件、符合條件的申請入住戶數(shù)不足等原因形成閑置。

    “政策性住房‘遇冷’，是供給側(cè)出了問題，而不是老百姓沒有需求。”河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師李學軍說，政策性住房高空置率的尷尬背后，其實是政府在保障房建設中“重建設輕規(guī)劃、重數(shù)量輕質(zhì)量、重完工輕分配、重建房輕產(chǎn)業(yè)配套”，最終導致保障房供給與百姓的需求不匹配。

    目前，河南省戶籍人口城鎮(zhèn)化率遠低于全國水平，這說明新型城鎮(zhèn)化建設有巨大的空間和潛力。

    伴隨著新型城鎮(zhèn)化的加快推進，河南省不僅有加速棚戶區(qū)、城中村改造的任務，也有解決大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房保障問題的需求。

    而問題是，通過政府自建的方式完成保障房供給任務的難度并不小。漯河市副市長劉國勤說，作為平原地區(qū)，漯河市受新增項目用地的耕地占補平衡指標限制，保障房建設本身就存在用地難的問題。而且，項目建設中還存在建設周期長、手續(xù)辦理環(huán)節(jié)多、時間緊、任務重、資金支出慢等一系列問題。

    “如果換一種思路，處于市場最前沿的商品房，在戶型、面積、選址、配套等方面更能抓準百姓需求。打通商品房與保障房之間的通道，政府通過回購商品房作為保障房，既能更好地滿足住房保障需求，也能有效地消化房地產(chǎn)庫存。”李學軍說。

    去庫存和惠民生“一箭雙雕”

    漯河市陽光福園小區(qū)是漯河市政府2015年回購商品房的項目之一。小區(qū)項目負責人王預凱說，2014年最艱難的時候，售樓處里連續(xù)一兩個星期一個看房的客戶都沒有。

    2015年，漯河市以每平方米3800元的價格，購買了陽光福園小區(qū)兩棟樓共計400套房子，作為棚戶區(qū)改造的安置房。這些房子的市場價為每平方米4500元左右。“雖然一平方米便宜了幾百塊錢，但可以快速回籠資金，降低財務成本。”王預凱說。

    漯河市房管局局長陳興和算的是一筆更大的賬。

    “2015年我們的去庫存任務是130萬平方米，不打通通道，壓力就會非常大。”陳興和說，如果開發(fā)商的資金鏈斷了，留下爛尾樓，損失的是老百姓，最終還得政府來買單。

    記者了解到，陽光福園的兩棟回購房，將用于安置距離小區(qū)不到一公里的源匯區(qū)南關村的棚戶區(qū)改造住戶。

    在南關村的棚戶區(qū)改造現(xiàn)場，記者看到，這里的拆遷工作已經(jīng)基本完成，地塊已經(jīng)推平。陳興和說，過去的城中村改造雖然也和群眾簽安置協(xié)議，但安置房選址離原來的棚戶區(qū)較遠，加之受建設周期影響，安置協(xié)議兌現(xiàn)周期長，導致有些群眾抱怨、上訪，甚至阻撓棚戶區(qū)改造。而在南關村的拆遷改造中，政府采取貨幣化安置的辦法，通過回購商品房，打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求，確保群眾就近安置，并盡快兌現(xiàn)安置房，大大減小了棚戶區(qū)改造的阻力。

    記者了解到，河南省已有不少縣市出臺了相關政策，在回購商品房轉(zhuǎn)為公租房的同時，把經(jīng)濟適用房、廉租房統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為公租房，面向剛畢業(yè)的大學生、進城打工的農(nóng)民等符合條件的群體出租，切實解決他們的臨時住房需求。

    在漯河市郾城區(qū)福星鑫園小區(qū)，裝修隊們正在緊張有序地施工。

    “等這里的597套房統(tǒng)一裝修完畢，就可以正式移交給住房保障部門分配了。”陳興和說。

    福星鑫園共有住房720套，市場均價在每平方米3400元左右。2015年5月份，漯河市政府以每平方米3000元的價格回購了597套作為公租房，并進行統(tǒng)一的簡單裝修。這些房子裝修后將按照每月每平方米5元的價格，出租給住房困難的市民和符合條件的進城務工的農(nóng)民。這個價格，比當?shù)厥袌鲎赓U價格大約低50%。

    漯河市副市長劉國勤說，通過回購商品房做公租房，縮短了保障房建設周期10至18個月，住房困難家庭以及進城務工群體可以早入住、早安居、早樂業(yè)，這對于加快新型城鎮(zhèn)化建設步伐具有積極意義。

    目前，漯河市已投資7億元，收購商品房3800套、23萬平方米。其中，國家財政和省財政出資2.5億元，剩余4.5億元資金需要由漯河市通過商業(yè)銀行貸款籌集。

    記者粗略估算，這筆債務一年的利息支出高達5000萬元，遠高于租金收入。公共財政受得了嗎？這筆貸款咋還上？

    陳興和告訴記者，政府通過提取土地出讓金的3%、公積金收益等渠道，可以籌措不少錢。同時，還可以把公租房作為商品房的“蓄水池”，將目前“過剩”的商品房蓄積起來，待市場供求關系發(fā)生變化，或租戶有產(chǎn)權需求時，再把公租房轉(zhuǎn)為商品房售出。這樣算下來，政府的債務壓力并不大。

    探索保障房供給新路徑

    記者在采訪中了解到，河南省正在起草加大棚戶區(qū)改造的貨幣化安置的指導意見，并爭取盡快出臺。這份意見將明確，在安排項目時，棚戶區(qū)改造貨幣化安置項目優(yōu)先。

    同時，鼓勵地方政府購買符合條件的商品住房作為公共租賃住房。切實提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收補償貨幣化比重，通過優(yōu)惠措施引導被安置居民選購合適的商品住房。鼓勵符合公共租賃住房保障條件的家庭租住普通商品住房，并由政府按規(guī)定發(fā)放租賃補貼。

    目前，不少縣市已經(jīng)在探索打通商品房與政策性住房的轉(zhuǎn)換通道，通過回購商品房作為政策性住房，幫助困難家庭解決住房難題，也幫助房地產(chǎn)企業(yè)去庫存、緩解資金壓力。

    國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為，我國住房市場已從供不應求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的住房保障政策也應適時調(diào)整和轉(zhuǎn)型。打通保障房與商品房之間的通道，不僅可以盤活住房存量資源，也能進一步提升保障房供給水平。

    要順利打通保障房與商品房的通道，首先要進一步加大金融支持力度，幫助解決回購資金以及貨幣化安置資金。

    2014年4月份，國務院常務會議確定由國家開發(fā)銀行成立專門住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施等相關工程建設。這一舉措在很大程度上解決了棚戶區(qū)改造“錢從哪里來”的問題。

    “國家的政策性貸款相對于商業(yè)貸款來說利率更低，而且貸款年限長，這可以激發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造的積極性。”王預凱說。

    不少人向記者表示，貨幣化安置將成今后棚戶區(qū)改造的重要政策取向，這意味著棚戶區(qū)改造的資金需求將加大。因此，期待國家進一步加大對棚戶區(qū)改造的金融支持力度。

    據(jù)了解，目前購買商品房作為公租房不在國家開發(fā)銀行的政府購買服務清單中，地方政府只能從商業(yè)銀行獲取資金支持。這對于債務壓力已經(jīng)不小的地方財政而言，顯然是一個考驗。

    “如果能把回購商品房做公租房也納入政府購買服務的范疇，國家的政策性貸款能夠予以支持，地方政府舉債的負擔就會小很多，積極性也會更高一些。”陳興和說。

    另一個挑戰(zhàn)來自供給與需求的匹配。宋洪斌告訴記者，在現(xiàn)有的政策框架下，對保障房的戶型和單套面積等方面都有明確規(guī)定。要真正打通通道，需要在政策層面進行符合實際的放寬調(diào)整。

    目前，濮陽市已經(jīng)明確，作為公共租賃住房的，單套面積可以放寬到90平方米；作為棚戶區(qū)改造安置住房的，單套面積可以放寬到144平方米。

    從更長遠的角度看，在房地產(chǎn)庫存量大的三四線城市，由政府購買商品房作為保障，完全有能力為保障房提供穩(wěn)定而可靠的房源，也比政府自建的保障房更能滿足群眾的住房需求。未來，還應繼續(xù)從提高住房供給有效性的角度出發(fā)，把貨幣化安置和回購商品房結合起來，進一步探索保障房供給的新路徑。（經(jīng)濟日報記者 崔書文 林火燦 夏先清 黃曉芳）