商業(yè)地產上演“南城大戲”

　　去年北京12個商業(yè)項目開業(yè)，其中8個位于豐臺、大興

　　去年底，豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場同時開業(yè),其中，槐房萬達廣場（圖）建筑面積達23萬平方米。新京報記者 侯少卿 攝

　　這個春節(jié)，除了逛廟會，你還逛過哪些大型商業(yè)體？是否逛了南城新開業(yè)的購物中心呢？

　　經歷了多年的商品房開發(fā)，居住人口的加速聚集，昔日的商業(yè)洼地——南城，正在發(fā)生變化。尤其是2016年，南城商業(yè)呈現出爆發(fā)增長的態(tài)勢，一年之內，多家大型品牌商業(yè)地產落地豐臺、大興。業(yè)內人士認為，南城商業(yè)無論從布局還是業(yè)態(tài)的豐富性，都已成氣候。

　　大型購物中心扎堆開業(yè)

　　繼位于大興西紅門區(qū)域的薈聚在京南乃至北京商業(yè)市場迅速“走紅”后，南城商業(yè)市場在2016年全面爆發(fā)。據機構統計顯示，去年北京共有12個商業(yè)項目開業(yè)，其中，8個項目選址大興、豐臺。而根據全球知名代理行第一太平戴維斯統計，2016年第四季度商業(yè)市場迎來供應高峰，共有5個購物中心落成開業(yè)，帶來47.6萬平方米新增供應。值得一提的是，新入市的項目均位于京南，這些形態(tài)各異的商業(yè)地產入駐為饑渴多年的南城消費者提供了更多優(yōu)質資源。

　　萬達集團在北京商業(yè)市場深耕多年，僅在朝陽CBD、石景山和通州布局三座萬達廣場，而在豐臺一舉落子兩個廣場，去年底豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場同時開業(yè)。

　　在多位業(yè)內人士看來，商業(yè)巨頭萬達的做法無疑有著風向標的作用。目前在北京，東城、北城以及市中心的黃金地段越來越少，僅有南城留有選址空間，在市場需求和商業(yè)地產空白點的集中作用下，南城越發(fā)受到商業(yè)地產的青睞。事實上，幾乎在萬達廣場開業(yè)的同期，還有恒泰廣場和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺、大興為首的南城正在從昔日商業(yè)較薄弱的區(qū)域快速發(fā)展。

　　據悉，南城新入市的商業(yè)項目各具特色，但仍以大體量綜合購物中心為主。其中，除京港城大廈和綠地繽紛城二期是體量較小的社區(qū)型購物中心外，包括住總萬科廣場、龍湖時代天街、銀座和諧廣場、恒泰購物廣場、豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場等商場在內，均為大于6萬平方米的購物中心，其中豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積更是在全市新開業(yè)項目中首屈一指，達到24萬平方米和23萬平方米。

　　昔日商業(yè)洼地“翻身”

　　根據官方公開數據顯示，豐臺區(qū)在2016年前11個月的社會消費品零售額為964.77億元，大興區(qū)同期實現346.5億元，這一組數據與先一步發(fā)展起來的區(qū)域相比，仍有著巨大差距。以朝陽區(qū)和順義區(qū)為例，兩者同期的社會消費品零售額達到2382.56億元和399.02億元。值得一提的是，盡管數據規(guī)模尚存差距，但豐臺區(qū)和大興區(qū)的增長率水平接近8%，已遠超過朝陽、順義等多個城區(qū)，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部負責人熊志坤指出，隨著“城南計劃”的實施，城市基礎配套建設的兌現，商品房持續(xù)的開發(fā)和大量的人口遷入，形成了巨大的消費市場，而商業(yè)需求的空白亟待填補，不少企業(yè)都在近兩年加緊布局。

　　援引來自于RET睿意德《消費升級趨勢下的新北京商業(yè)地產》報告，西南板塊向來是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，但隨著豐臺和大興項目的集中問世，商業(yè)地產商業(yè)總體供應超過60萬平方米，南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補充。至此，北京已形成相對平衡的區(qū)域多中心商圈結構，商業(yè)發(fā)展進入成熟期。

　　有業(yè)內人士指出，與過去豐臺等南城地區(qū)的購買力流向其他區(qū)域相比，隨著薈聚、萬達廣場、龍湖時代天街等大型、高端的綜合型商業(yè)相繼落地，當地人群的購買力就可以在本地實現，目前一些較好的商業(yè)設施，不僅吸納了區(qū)域內的客群，還吸引了來自北京其他區(qū)域的購買力。

　　聚合效應與競爭共存

　　中國商業(yè)地產聯盟秘書長王永平認為，南城商業(yè)發(fā)展相對滯后，但不意味著后續(xù)仍乏力。在未來，南城的商業(yè)還有很多，互通有無將會產生巨大的聚合效應。他同時指出，過去，北京軌道交通和商業(yè)的銜接做得不夠好，但從目前來看，已經引起企業(yè)的重視，并且有所改善。

　　與過去的商業(yè)比較，去年新入市的商場都有著非常顯著的特點。高力國際北京商鋪市場華北區(qū)研究部總監(jiān)李牧告訴記者，交通可達的便利性愈加凸顯，在南城新入市的商場中，均為地鐵上蓋或者鄰近地鐵；而在所有的新開業(yè)商場中，餐飲、兒童和休閑業(yè)態(tài)都已經成為商場的主力。對于見識更廣、需求更多、要求更高的北京消費者來講，百貨業(yè)已無法滿足他們的日常購物需求。新奇、好玩、體驗項目更多的購物中心才更加受寵。但她進一步指出：“新興區(qū)域最大的問題就是同質化競爭，加之零售氛圍不太成熟，將會面臨較大壓力。”

　　的確，已有業(yè)內人士指出，業(yè)態(tài)趨同將引發(fā)新的問題。在運營成本上升的同時，區(qū)域內的商業(yè)投放節(jié)奏如果過快，密度過大，消費者將遭到分流，會造成商業(yè)項目“吃不飽”的現象。對于這一點，在南城某大型商場運營部門的負責人看來，無需太過擔憂，以北京城市的量級來看，對商業(yè)的容納程度還是足夠大的，單體商業(yè)的輻射保持在3-5公里，將會徹底掃除南城商業(yè)的盲區(qū)。

　　天宮院、亦莊將是供應重點

　　全國工商聯房地產商會專業(yè)委員會主任朱凌波此前接受記者采訪時表示，南城的商業(yè)發(fā)展正進入一個發(fā)展加速期，其發(fā)展特點是由原來的單一城市中心型物業(yè)，開始向多中心、副中心、區(qū)域中心、社區(qū)等網絡狀、多元化的商業(yè)發(fā)展。

　　機構統計數據顯示，2017年，北京商業(yè)市場將繼續(xù)迎來供應高峰，14個項目近110萬平方米的新增供應將逐步落成入市。新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊，南城仍舊是供應的重點區(qū)域。據記者了解，在新興區(qū)域天宮院，方圓5公里之內，還將有保利凱德、萬科和明發(fā)等商業(yè)項目在未來一兩年內陸續(xù)入市。業(yè)內人士指出，全新的商業(yè)項目與周邊全新的居住人群在一個區(qū)域內的共同成長，對增加消費習慣的黏性和推動商圈發(fā)展都將大有裨益。此外，位于亦莊板塊多個高端住宅項目的大型商業(yè)配套，都已在逐步推進。

　　除傳統的消費業(yè)態(tài)以外，新型業(yè)態(tài)也在購物中心的賣場中找到全新的土壤。熊志坤指出，電商的快速發(fā)展及聯合辦公的進一步成熟亦將產生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或將推動更多線上品牌開設線下實體店。而部分聯合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心內開店的節(jié)奏。(記者 李捷)