原標(biāo)題：房地產(chǎn)稅改革漸行漸近

◆ 房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走

◆ 征收房地產(chǎn)稅需要突破四個(gè)阻力區(qū)：

有切合國情的稅收減免：我國房價(jià)中有一大半是土地的價(jià)值，美國和香港的房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除

要做到征稅對(duì)象公平：只針對(duì)購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅，而排除了小產(chǎn)權(quán)房，不公平

房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要做到合理：普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評(píng)估公司，真實(shí)市場交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)之間差距很大

我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出

今年以來，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程開始加快。2018年政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在今年全國兩會(huì)期間，財(cái)政部副部長史耀斌表示，按照中央決策部署，目前正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。4月11日，財(cái)政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上表示將推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

購房者在河南一樓盤沙盤前咨詢購房事宜 馮大鵬攝/本刊

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)稅改革是落實(shí)“房住不炒”、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重大部署，將帶來多重正面效應(yīng)。同時(shí)，由于我國國情特點(diǎn)，此項(xiàng)改革事關(guān)千家萬戶，涉及眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)者。房地產(chǎn)稅怎么收？如何滿足人民對(duì)美好居住生活的向往？在調(diào)節(jié)分配差距的同時(shí)又如何保護(hù)好公民財(cái)產(chǎn)權(quán)？針對(duì)這些熱點(diǎn)問題，《瞭望》新聞周刊記者近日進(jìn)行了深入調(diào)研。

房地產(chǎn)稅改革乃大勢(shì)所趨

早在2013年，黨的十八屆三中全會(huì)就明確要求，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”尤其是黨的十九大報(bào)告重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)市場發(fā)展定位，表明房地產(chǎn)稅改革這一市場調(diào)控政策大方向?qū)⑹谴髣?shì)所趨。

不過，采訪中，相關(guān)專家也向《瞭望》新聞周刊記者表示，房地產(chǎn)稅從立法到落地仍有一段路要走。首先，正式開征必須走多重流程，關(guān)鍵是要經(jīng)過全國人大立法通過；其次，正式征稅的前提條件具備也仍需時(shí)日。比如，要建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢個(gè)人名下房產(chǎn)情況等。

本刊記者調(diào)研獲悉，目前立法程序已經(jīng)在推進(jìn)之中，而全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記也正在穩(wěn)步推進(jìn)。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，國土資源部已明文向地方政府明確了兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一是在2016年底前，要基本實(shí)現(xiàn)停發(fā)舊證，改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；二是到2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國所有市縣。從《瞭望》新聞周刊記者多地采訪了解到的情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)平臺(tái)已經(jīng)在全國推廣落地，很多地方甚至覆蓋到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

關(guān)于我國正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革制度安排，今年兩會(huì)期間，史耀斌作了詳細(xì)闡述，“我國將從國情出發(fā)來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度。比如，合并整合一些相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等等。以使設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平。”

將帶來多重正面效應(yīng)

采訪中，多位相關(guān)研究者以及業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，將有助于“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，抑制炒房投機(jī)行為，調(diào)節(jié)收入促進(jìn)社會(huì)公平。同時(shí)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)租購并舉的重大改革也將起到直接促進(jìn)作用。

一是房地產(chǎn)稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。

住建部原副部長仇保興認(rèn)為，房地產(chǎn)稅“擠泡沫”最快捷、最安全，打擊的不是剛需，而是投機(jī)和過度投資。與此同時(shí)，我國城市房產(chǎn)空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存，會(huì)造成社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)。房地產(chǎn)稅可以專項(xiàng)精準(zhǔn)打擊投機(jī)、囤房的投機(jī)者。

二是房地產(chǎn)稅將使市場更加平穩(wěn)。

財(cái)政部原財(cái)科所所長賈康表示，房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制，將使得房地產(chǎn)交易更理性、更穩(wěn)定。“不是說這一個(gè)稅種會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格降低，而是房地產(chǎn)稅推出一段時(shí)間后，會(huì)表現(xiàn)為大家調(diào)整自己的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)行為更理性、市場更平穩(wěn)。”

三是房地產(chǎn)稅是替代土地財(cái)政的重要手段。

“用房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，可以幫助地方政府平穩(wěn)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。”我愛我家房產(chǎn)公司副總裁胡景暉為《瞭望》新聞周刊記者舉例某直轄市說：該市有800萬套已經(jīng)發(fā)證住宅，假如只對(duì)其中400萬套征稅，以500萬元每套的市場評(píng)估價(jià)計(jì)算，哪怕明顯低于國外的1%稅率標(biāo)準(zhǔn)，一年也可以收取2000億元稅收。與此同時(shí)，交易環(huán)節(jié)稅收將大幅減免，市場流通大增，將促進(jìn)大量交易行為，實(shí)際交易稅收總量反而可能會(huì)增長。兩者相加，完全可以替代土地財(cái)政。

四是房地產(chǎn)稅有助于形成“租購并舉”新格局。

365地產(chǎn)家居網(wǎng)總經(jīng)理胡光輝為本刊記者分析，房地產(chǎn)稅開征有助于調(diào)節(jié)市場預(yù)期，減少年輕人因?yàn)閾?dān)心房價(jià)暴漲而大量提前購房的行為，形成市場購買力合理釋放、房價(jià)平穩(wěn)的良性循環(huán)。“年輕人租房將更加普遍，形成穩(wěn)定的長租市場。”

五是可以理順完善我國產(chǎn)權(quán)保護(hù)法律體系。

采訪中，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜說，依據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)條例，公民購買房產(chǎn)就有了由房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，以兩權(quán)為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權(quán)，都可從土地增值中獲得資產(chǎn)增值收益。這些都是私人財(cái)產(chǎn)的基本特征，將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)私人財(cái)產(chǎn)的屬性，也是開征房地產(chǎn)稅的合理依據(jù)。

合理整合現(xiàn)有涉房稅收

調(diào)研中，《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅盡管有多種好處，但在我國現(xiàn)實(shí)國情下，如何做到制度設(shè)計(jì)于法有據(jù)、整合稅費(fèi)合情合理，依然有許多值得研究之處。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要繳納20多種稅費(fèi)，購房者需要繳納10多種稅費(fèi)，其中許多稅費(fèi)與國外房地產(chǎn)稅征收名目相同。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，需要繳納10多種稅：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅、耕地占用稅等。其中，主要是5.5％的營業(yè)稅、25％的所得稅和土地增值稅。

此外，還征收了與城市建設(shè)相關(guān)多種稅費(fèi)。比如，市政費(fèi)、電力設(shè)施費(fèi)、天然氣管道費(fèi)、通信設(shè)備費(fèi)、自來水管道費(fèi)、教育設(shè)施建設(shè)費(fèi)、園林綠化費(fèi)、地下管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、人防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、海綿城市建設(shè)費(fèi)等。“我國征收的這些稅費(fèi)，在國外有好幾種已經(jīng)包含在房產(chǎn)稅當(dāng)中。”胡光輝表示。

在購買住房的交易和持有環(huán)節(jié)，也要繳納多種稅費(fèi)。比如，契稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、物業(yè)維修基金、有線電視初裝費(fèi)、天然氣安裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、印花稅、登記抵押費(fèi)、公攤費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。二手房交易中，購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業(yè)稅，還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額，繳納20%的個(gè)人所得稅、2.4%的中介服務(wù)費(fèi)。對(duì)于非唯一住房，需要繳納1%的個(gè)稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費(fèi)也達(dá)到總價(jià)的5%左右。

在美國居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示，現(xiàn)在國內(nèi)改善換房的交易成本較高，賣掉小房子，再買一套大房子，就要繳納幾十萬元的稅費(fèi)，基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國外只對(duì)售房后18個(gè)月內(nèi)未購置新房的凈收入，開征資本利得稅。國內(nèi)是買和賣都收稅，這就限制了改善需求，不太合理。”

改革尚需破解四個(gè)阻力區(qū)

業(yè)內(nèi)人士、專家和普通購房者都向《瞭望》新聞周刊記者表示，我國大多數(shù)老百姓擁有的住房都用來自住，屬于滿足基本需求，我國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮國情差異、發(fā)展階段不同與居民收入水平差距。因此，目前征收房地產(chǎn)稅需要突破四個(gè)阻力區(qū)。

一是要有切合國情的稅收減免。

根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國購房者中首次置業(yè)的剛性需求人群多年來始終占大多數(shù)，購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產(chǎn)稅時(shí)減除土地價(jià)格。“我國房價(jià)中有一大半是土地的價(jià)值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價(jià)。”據(jù)其介紹，在房地產(chǎn)稅收制度完善的國家和地區(qū)，比如美國和中國香港地區(qū)，其房產(chǎn)持有稅都有相應(yīng)扣除。美國首套房購買者可以享有減免個(gè)人所得稅的待遇。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉也介紹說，美國、日本等發(fā)達(dá)國家，除扣除項(xiàng)以外，實(shí)際稅基還要在房屋評(píng)估值的基礎(chǔ)上再打4——6折，還會(huì)限制稅率和用途，房價(jià)漲了還要降低稅率，確保稅負(fù)不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。

二是要做到征稅對(duì)象公平。

我國大城市周邊小產(chǎn)權(quán)房比較普遍、數(shù)量較多。小產(chǎn)權(quán)房未繳納任何稅費(fèi)，卻享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投入和各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展帶來的紅利，獲得了相當(dāng)可觀的經(jīng)營性收益。如果只針對(duì)購買了合法商品住宅的居民征收房地產(chǎn)稅，顯然不公平。

此外，我國帶有福利性質(zhì)的住宅體量巨大，是否征收？如何征收？都應(yīng)該有理有據(jù)。專家表示，我國住宅有央產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)房，還有房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、限價(jià)房、自住商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等很多種。如果征稅界定不清，反而可能會(huì)加大不公。

三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要做到合理。

專家表示，我國各類住宅小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)、位置、物業(yè)服務(wù)、學(xué)區(qū)等不同，價(jià)格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)造成的價(jià)值評(píng)估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。

比如，學(xué)區(qū)房的房屋質(zhì)量可能很差，但交易價(jià)格很高。對(duì)于原住戶而言，其收入大多并不高，居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產(chǎn)稅，對(duì)原住戶可能是沉重負(fù)擔(dān)。此外，一個(gè)小區(qū)里樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價(jià)格差異較大。但目前普遍缺乏專業(yè)化房產(chǎn)評(píng)估公司，真實(shí)市場交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)之間差距很大。

四是我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然突出。

房地產(chǎn)信息管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產(chǎn)權(quán)證明；有的經(jīng)租房和原有私產(chǎn)因各種原因而失去了產(chǎn)權(quán)證明；有的人為免交契稅而長期不去辦理登記；以企業(yè)名義購買但個(gè)人享用，還有代持的和無名卻實(shí)際占有等等情況。如何準(zhǔn)確全面獲取房屋信息，仍然是一項(xiàng)長期艱巨的任務(wù)。（記者鄧華寧）

刊于《瞭望》2018年第19期