多城出臺(tái)限制公司買房調(diào)控新政 北京住宅市場(chǎng)公司名義買房比例較低

限制公司買住宅 北京會(huì)執(zhí)行嗎？

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這其中，深圳發(fā)布的升級(jí)調(diào)控政策，被看作是一線城市新一輪調(diào)控的開(kāi)始。深圳升級(jí)版的調(diào)控政策中，暫停企業(yè)購(gòu)買商品房一條被廣泛關(guān)注。在此之前，已有杭州、西安、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市發(fā)布了類似政策。

以公司名義買房，在北京樓市也不是新鮮事，《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到，北京樓市公司買房主要集中在高端住宅項(xiàng)目和商辦類項(xiàng)目中，如果購(gòu)房人選擇以公司名義購(gòu)房，在各大售樓處也早有成熟的操作流程。限制公司買房，會(huì)不會(huì)成為北京下一輪跟進(jìn)的調(diào)控政策？業(yè)內(nèi)人士指出，北京跟進(jìn)限制公司買住宅存在一定可能，但由于本身占市場(chǎng)成交比例較少，對(duì)樓市整體走勢(shì)影響有限。

“商住”項(xiàng)目 仍在推薦用公司名義買房

注冊(cè)公司買房，似乎是避開(kāi)限購(gòu)，快速獲得購(gòu)房資格最簡(jiǎn)單的辦法，尤其是在一些“需要”這類購(gòu)房人的項(xiàng)目，售樓處私下里都有合作的代辦公司，幫助購(gòu)房人操作這一切。

不久前，《廣廈時(shí)代》在順義某商辦類項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)了近五年，目前已經(jīng)是現(xiàn)房尾房在售。項(xiàng)目從規(guī)劃之初，就是按照住宅在做，從社區(qū)園林打造，到建筑規(guī)劃，從外觀看，與普通的住宅項(xiàng)目沒(méi)有任何區(qū)別，雖然經(jīng)歷了“3·26”商辦類的升級(jí)調(diào)控，但銷售對(duì)象仍是個(gè)人購(gòu)房者。

在看房時(shí)，銷售人員向《廣廈時(shí)代》介紹，目前如果想買這兒的房子，基本都要采用公司名義購(gòu)買，并且一次性付款。“如果您名下有購(gòu)房資格，也可以占用購(gòu)房資格買，但我們不建議這么做。”

銷售人員表示，如果購(gòu)房人本身有公司，可以直接使用自己的公司來(lái)買這里的房子，如果沒(méi)有，可以介紹代辦的公司，幫助購(gòu)房人注冊(cè)一個(gè)新公司，并且以公司的名義購(gòu)買這兒的房子。“這樣做很方便，將來(lái)賣房的時(shí)候，直接轉(zhuǎn)讓公司就可以，把公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，變更法人，還可以省掉不少交易費(fèi)用。”

《廣廈時(shí)代》了解到，雖然2017年3月26日商辦類項(xiàng)目調(diào)控升級(jí)后，個(gè)人仍可以購(gòu)買存量商辦類項(xiàng)目，但由于占用購(gòu)房指標(biāo)等原因，已經(jīng)很少有購(gòu)房人以個(gè)人名義購(gòu)買這類產(chǎn)品，基本都會(huì)選擇接受售樓人員的建議，尋找代辦公司，注冊(cè)公司購(gòu)買。

甚至有些商辦類項(xiàng)目，自己就注冊(cè)了大量的空殼公司，先用這些公司把自己樓盤的房源買下來(lái)，然后再通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式，將空殼公司和房子一起轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人。

這類商辦類項(xiàng)目的違規(guī)操作在一些商辦集中的區(qū)域尤為嚴(yán)重。不久前，房山區(qū)住建委宣布，開(kāi)展為期一個(gè)月的商辦類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)整治工作，通報(bào)的案例中，就有房山某項(xiàng)目與經(jīng)紀(jì)公司簽署了《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》，該經(jīng)紀(jì)公司又成立了若干公司作為實(shí)際購(gòu)房公司，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，再與購(gòu)房業(yè)主簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū)》。

房山區(qū)住建委表示，將重點(diǎn)整治開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)為個(gè)人規(guī)避限購(gòu)代辦工商注冊(cè)登記，向買房人推薦改建裝修公司等行為，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將視情節(jié)嚴(yán)重對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取書(shū)面警告、立案處罰、暫停網(wǎng)上簽約及項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)辦理、注銷經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案等措施。

北京公司買房也限售 商辦、高端項(xiàng)目是主力

除了商辦類項(xiàng)目，在北京，另一類公司購(gòu)房人比較多的是高端住宅類項(xiàng)目。由于購(gòu)房人大多名下有多套房產(chǎn)，因此購(gòu)房人會(huì)選擇以公司名義來(lái)購(gòu)買新的房子。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京整體用公司購(gòu)房的比例不大，主要集中在高端市場(chǎng)和局部區(qū)域市場(chǎng)。像一些2000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品，公司購(gòu)買的比例比較高。但中低端市場(chǎng)，特別是限競(jìng)房基本沒(méi)有使用公司名義購(gòu)買的。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，北京的住宅市場(chǎng)中，公司購(gòu)買的比例并不大，畢竟以公司名義購(gòu)買，除了在持有期間需要繳納一定的房產(chǎn)稅之外，轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)稅負(fù)也比較高。所以過(guò)往公司購(gòu)買可能在高端豪宅項(xiàng)目中有一定比例。

購(gòu)買這類房子的大多是企業(yè)主，他們的公司有完善的稅收和財(cái)務(wù)架構(gòu)，這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)可以幫助購(gòu)房人后期和開(kāi)發(fā)商一起處理資產(chǎn)處置等相應(yīng)的問(wèn)題，相對(duì)于普通人，他們更便于用公司名義買房。

另外，這些企業(yè)主以公司名義買房，未來(lái)他在流通和變現(xiàn)上會(huì)有更多方式。比如可以通過(guò)抵押的方式讓房產(chǎn)迅速變現(xiàn)，或者通過(guò)一些其他的，比如說(shuō)股權(quán)的方式幫助房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力。

但隨著現(xiàn)在整個(gè)北京樓市已經(jīng)全面趨向剛需化、改善化，以公司名義買房的比例已經(jīng)大幅收窄，特別是在目前北京市場(chǎng)主要的供應(yīng)種類限競(jìng)房里，以公司名義購(gòu)買的幾率還是很小的。畢竟限競(jìng)房短期內(nèi)是限制流通的。

公司買房只是高端項(xiàng)目業(yè)主為規(guī)避限購(gòu)選擇的一種方式。知名營(yíng)銷人韓樂(lè)分析稱，很多高端項(xiàng)目的業(yè)主，雖然自己手里有公司，但也不會(huì)選擇用自己的公司去購(gòu)買房子，可能還是會(huì)選擇其他的方法。因?yàn)橘?gòu)房人自己的公司可能有若干個(gè)股東，未來(lái)在交易、分配權(quán)益上都是比較麻煩的事，為了避免這些麻煩，他們不太會(huì)采用這種交易方式。

而且，以公司買房,轉(zhuǎn)讓起來(lái)也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商銷售人員說(shuō)的那么容易。

企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓所需要交納的稅費(fèi)，相比個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓，多出了不止一項(xiàng)。增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、契稅，每一項(xiàng)算下來(lái)，都大幅增加了購(gòu)房成本。

即使采用銷售人員聲稱的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，以轉(zhuǎn)讓公司的方法轉(zhuǎn)移公司名下的房子，交易成本是可以回避一部分，但逃不開(kāi)持有的房產(chǎn)稅和找中介公司代辦的每年企業(yè)年審、報(bào)稅、注冊(cè)地址使用等費(fèi)用。

另外，企業(yè)購(gòu)買住宅限售的規(guī)定，在北京也已經(jīng)執(zhí)行了一年多。2017年3月17日，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

北京或跟進(jìn)限制公司買住宅 高端項(xiàng)目或受影響

雖然以公司名義買房在整體購(gòu)房結(jié)構(gòu)中占比不大，但北京下一步是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)控政策，限制公司買房呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。

張大偉分析認(rèn)為，北京很有可能會(huì)跟進(jìn)公司買房這個(gè)舉措。據(jù)他了解，北京相關(guān)主管部門確實(shí)是在考慮這種政策。他表示，目前已經(jīng)有五個(gè)城市出臺(tái)了限制公司買房的政策，這些出臺(tái)政策的城市公司購(gòu)房比例較高的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)是當(dāng)?shù)氐南奘壅弑容^嚴(yán)，用公司買，采用股權(quán)交易的方式轉(zhuǎn)手，可以規(guī)避短期轉(zhuǎn)讓上一些稅費(fèi)的限制。另一方面，這些城市對(duì)新房?jī)r(jià)格的嚴(yán)格限制導(dǎo)致的一二手倒掛現(xiàn)象，注冊(cè)公司參與搖號(hào)可以增加購(gòu)買到這類房源的概率，所以大量購(gòu)房人選擇注冊(cè)公司買。

北京一直是全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)的城市，此前已經(jīng)有了企業(yè)購(gòu)買住宅三年限售的政策，很有可能會(huì)跟進(jìn)，直接暫?；蛳拗埔怨久x購(gòu)買。

郭毅則認(rèn)為，從市場(chǎng)源頭來(lái)看，北京目前沒(méi)有出臺(tái)這樣政策的必要。北京目前本身用公司名義購(gòu)房的比例就不算太高，房?jī)r(jià)的漲幅也得到了有效的控制，基本處在一個(gè)停漲的狀態(tài)，已經(jīng)基本完成了堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲這樣一個(gè)全新的調(diào)控目標(biāo)，并不需要補(bǔ)充類的政策。

韓樂(lè)也分析認(rèn)為，目前出臺(tái)限制公司買房政策的城市，公司買房比例都很高，最多都超過(guò)了20%，這個(gè)比例是不正常的，政府必須出臺(tái)相應(yīng)政策規(guī)范。而北京樓市遠(yuǎn)沒(méi)到這個(gè)比例，相對(duì)而言比較健康。限制和不限制基本一樣，就沒(méi)有必要專門出臺(tái)政策來(lái)進(jìn)行規(guī)范。所以短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)這個(gè)政策。另外，公司買房占比有多少，這個(gè)數(shù)字住建委是掌握的，也就是說(shuō)政策的依據(jù)主要在住建委手中，相關(guān)部門應(yīng)該會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷。

如果北京真的開(kāi)始限制公司買房了，哪些項(xiàng)目會(huì)受到影響呢？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，主要還是會(huì)影響高端住宅市場(chǎng)，普通住宅，尤其是現(xiàn)在大批量入市的限競(jìng)房，基本不會(huì)受到影響。

而對(duì)于目前公司買房最集中的商辦領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)人士指出，出臺(tái)政策也應(yīng)該是針對(duì)住宅，對(duì)于商辦項(xiàng)目，主要還是打擊違規(guī)操作。

張大偉表示，限制公司購(gòu)買，肯定是會(huì)聚焦在住宅之上，因?yàn)閷?duì)于商辦項(xiàng)目，公司是它唯一的購(gòu)房主體，購(gòu)買辦公場(chǎng)所無(wú)可厚非，目前出臺(tái)政策的城市也沒(méi)有限制購(gòu)買商辦項(xiàng)目的。

郭毅指出，目前市場(chǎng)上“商住”概念已經(jīng)基本消失，未來(lái)都是商辦產(chǎn)品，本身就是面向企業(yè)去銷售的，“3·26”新政中也明確了未來(lái)的新建商辦項(xiàng)目只能由企業(yè)購(gòu)買這樣一個(gè)調(diào)控的要求。而且，它的使用者本身也都是企業(yè)。如果限制企業(yè)購(gòu)買，就相當(dāng)于不允許任何人去購(gòu)買商辦項(xiàng)目，這個(gè)不太可能。(文/門庭婷)