“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價(jià)格降三成

過去兩年內(nèi)，北京商住房交易幾乎停滯，業(yè)主期待解套，經(jīng)紀(jì)人放棄買賣業(yè)務(wù)

2017年3月26日，北京發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購政策，有購房資格的個(gè)人須全款購買二手商住房。

圖/視覺中國(guó)

對(duì)于手握商住房的業(yè)主來說，2017年的3月26日，是一個(gè)刻骨銘心的日子。至今為止，市場(chǎng)仍是“冰凍三尺”，即便價(jià)格大幅回落，仍然是變現(xiàn)難。

2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購政策，二手房房源個(gè)人可以購買，但需要有購房資格，并且需全款購買。

從“3·26新政”開始的兩年時(shí)間內(nèi)，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只有6550套，同比下降93.1%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，用“暴跌”來形容一點(diǎn)也不夸張。在市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)之下，那些區(qū)域市場(chǎng)、商住業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人的感受更加真切地反映了市場(chǎng)現(xiàn)狀。

中介經(jīng)紀(jì)人

一年賣一套，放棄買賣業(yè)務(wù)

北京商住房市場(chǎng)最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年，用北京大興經(jīng)紀(jì)人李向好（化名）的話來形容：“對(duì)于之前火得不能再火的商住市場(chǎng)，我們現(xiàn)在的態(tài)度是‘放棄’。”據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在過去2年，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽167億元，但在調(diào)控前2年，高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看，目前，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數(shù)低的月份僅為20幾套，但在調(diào)控之前，每月都在數(shù)千套，甚至單月接近萬套。

一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，他經(jīng)歷過市場(chǎng)交易的高峰時(shí)期，不過，那是在2017年之前，更多的時(shí)候，他看到的是市場(chǎng)下降直至平穩(wěn)。

在“3·26新政”出臺(tái)之后，李向好所在門店主要是處理因?yàn)闆]有購房資格而退房的事情。2018年一年的時(shí)間里，整個(gè)門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見起色。李向好說：“對(duì)于這樣的市場(chǎng)形勢(shì)，只能是放棄。”

商住房活躍于2011年，是指將商辦用地上的商業(yè)辦公房改建成住宅。當(dāng)時(shí)受住宅限購及住宅高端化的影響，一些被抑制的投資需求和剛需進(jìn)入了商住房市場(chǎng)。商住房一般總價(jià)較低，在200萬以內(nèi)，這樣的低總價(jià)使其投資屬性強(qiáng)，當(dāng)時(shí)交易也異常活躍。

據(jù)李向好了解，之前購買商住房的大多為投資客，時(shí)而會(huì)出現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后，商住市場(chǎng)猶如踩了“剎車”。

李向好說，大興有一個(gè)業(yè)主，2013年用80萬元買的商住房，去年急著用錢，90多萬元就出手了。加上裝修等費(fèi)用，算下來持平就不錯(cuò)了。他認(rèn)為，如果有購房資格，又能付全款，現(xiàn)在應(yīng)該是商住房抄底的時(shí)候。

新京報(bào)記者了解到，這個(gè)去年90多萬元出手的房子，目前有業(yè)主的報(bào)價(jià)約為115萬元。而這個(gè)房子在2017年最高點(diǎn)時(shí)，能賣到160萬元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，二手商住房的價(jià)格平均下調(diào)超過35%，部分房源甚至價(jià)格跌幅超過45%。

商住房由買賣轉(zhuǎn)向租賃

因?yàn)樯套》楷F(xiàn)在價(jià)格低，很多業(yè)主因此不急于出手。“半年內(nèi)能遇到一個(gè)賣房的。不僅房源少，買家也少，平均下來，一個(gè)月能遇到一個(gè)咨詢商住房的客戶。”李向好說。

事實(shí)上，在去年上半年，商住房有企穩(wěn)的趨勢(shì)，但是一些低總價(jià)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市后，不僅影響了二手住宅市場(chǎng)，還把部分商住房的客群“搶走了”。商住房限購政策對(duì)個(gè)人購買的資格要求嚴(yán)格，而且不能貸款?，F(xiàn)在大興商住房的總價(jià)一般在100多萬元，能夠全款買商住房的人，都有能力在大興購買限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。李向好認(rèn)為“能買住宅的人，不可能考慮商住房。”如果是他本人，也會(huì)考慮買住宅，除非有辦公的需求。

因?yàn)榻灰纂y達(dá)成，商住房的交易幾乎停滯，所以北京二手房買賣交易是以住宅為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。目前，在租賃市場(chǎng)，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至與住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金價(jià)格高于商住房。”李向好說，這兩年大興商住房的租金上漲挺快。

以商住房集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元，到了2017年底，幾乎達(dá)到了3000元，現(xiàn)在則在3500元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，商住的持有價(jià)值在提高，從出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

據(jù)李向好介紹，相同的租金，大興的商住房均價(jià)為2萬元/平方米，住宅卻在4萬元/平方米-5萬元/平方米之間。

對(duì)于未來的商住市場(chǎng)，包括李向好在內(nèi)的很多經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為取決于政策放松，但短期內(nèi)，政策放松的可能性太小。（記者 袁秀麗）

業(yè)主

期待賣掉商住，用做住宅首付

“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對(duì)2017年3月26日這一天記憶猶新。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺(tái)，蘇勤的商住房沒有賣掉，換住宅的計(jì)劃化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺自己像是一個(gè)被裝在套子里的人，什么時(shí)候能夠解套，還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來北京十多年，目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目睹了近十年來京城樓市的風(fēng)云變幻。

2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不夠五年連續(xù)社保，無法購買北京住宅。于是，蘇勤選擇在朝陽區(qū)北苑附近購置一套不限購的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型，總價(jià)160萬元左右。

當(dāng)時(shí)，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞，為保險(xiǎn)起見，這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購買的。

2017年春節(jié)剛過，北京盛傳商辦類住房將全面限購。因?yàn)樯绫M五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住宅的打算。

春節(jié)后，蘇勤就通過中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購房者洽談完畢，準(zhǔn)備將房子以260萬的價(jià)格出售，購房者付了40萬定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來北京簽約。

然而，從2017年3月17日開始，北京調(diào)控政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京一共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、商住限購等，緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。

在蘇勤的計(jì)劃里，因?yàn)槊聸]有房貸記錄，賣了商住房換住宅，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬元就能買下總價(jià)700萬元的住宅。萬萬沒想到的是，2017年3月26日傍晚時(shí)分，等來的卻是商住限購的消息。“沒想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無奈地說。

買住宅計(jì)劃擱淺

面對(duì)突如其來的商住限購，蘇勤很無奈，心里不是滋味。“機(jī)票都買好了，就差一天，特價(jià)機(jī)票也不能退了，人也不用來了。真沒想到，會(huì)遇到如此戲劇性的一幕。”

蘇勤說，她十分理解政策變動(dòng)帶來的不可控因素，因此，當(dāng)買房人因不具備購房資格，想退房時(shí)，她也就答應(yīng)了。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空當(dāng)期，2017年底恢復(fù)交易，價(jià)格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房計(jì)劃戛然而止，不過，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房，就繼續(xù)留著，隨時(shí)觀望政策。“計(jì)劃趕不上變化，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬變。”

政策出臺(tái)后，北京商住公寓市場(chǎng)迅速冰凍，經(jīng)過兩年的政策消化，如今的商住公寓市場(chǎng)依然難言起色。

現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問題是，她的商住房要標(biāo)價(jià)多少賣掉，才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去，她也無法換房改善居住條件。

“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了，我不知道什么時(shí)候才能換房，也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無奈地說，建議在商住房納入住房限購套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下，可以對(duì)二手商住房適當(dāng)放開購買資格，在一定程度上降低剛需入市的門檻，畢竟購買商住房的，不一定是投資者，還有很多是剛需。（記者 張曉蘭）